Аренда с выкупом это

Содержание

Аренда с выкупом удобный способ покупки квартиры

Аренда с выкупом это

Кроме стандартных схем приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке существует еще один, менее распространенный вариант обзавестись собственным жильем. Это аренда недвижимости с ее дальнейшим выкупом.

За границей данный способ покупки недвижимости достаточно распространен, а на отечественном рынке используется редко. Между тем, в нем есть определенные плюсы, как для покупателя, так и продавца.

Об особенностях этой сделки, ее преимуществах и рисках читайте в нашей статье.

Аренда с выкупом – что это такое?

Аренда с выкупом – это своего рода покупка квартиры в длительную рассрочку. В период выплат покупатель живет в ней. Схема похожа на покупку автомобиля или оборудования в лизинг. Данная схема покупки-продажи недвижимости предусмотрена в ГК РФ.Между покупателем и продавцом заключается договор аренды недвижимости с ее дальнейшим выкупом.

Живя в квартире, арендодатель-покупатель оплачивает аренду и постепенно выплачивает ее стоимость. После погашения суммы, предусмотренной договором, квартира переходи в его собственность, а прежний владелец утрачивает на нее право.

Этот вариант купли-продажи квартиры может вызвать сложности.

Не всегда понятно, как составить договор, в какой момент регистрировать сделку, как минимизировать риски.

Полезно будет почитать: Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

Преимущества сделки для покупателя и продавца

• Не нужно оформлять кредит, проходить сложную процедуру одобрения и переплачивать банку проценты.• Стоимость объекта фиксируется на весь срок выплаты задолженности.• Выплаты происходят постепенно, в удобном для обеих сторон графике.

• Продавец в течение всего периода рассрочки получает доход от сдачи квартиры в аренду.• Договором может быть предусмотрена отсрочка платежа или досрочное погашение.

• Продавец-арендодатель может не беспокоиться о состоянии жилья, о том, что арендатор съедет и придется искать нового жильца, а недвижимость в это время будет простаивать.

Недостатки и риски

• Основной риск в том, что право собственности возникает только после оплаты полной суммы, а не после регистрации договора.• Вероятность упущенной выгоды для продавца в том случае, если жилье подорожает в процессе выплат, который в среднем занимает 7-10 лет.• Риск использования жилплощади не по назначению.

• Невозможность изменить сумму арендных платежей (если это не предусмотрено договором).• До полной оплаты долга квартира находится в собственности продавца – это риск для покупателя. Теоретически он может подарить, завещать, продать квартиру другим людям. И покупателям придется отстаивать свои права в суде.• Возможность расторжения договора продавцом со штрафными санкциями.

Компенсация может не покрыть расходы покупателя.• В случае наступления смерти собственника до полной выплаты стоимости квартиры придется договариваться с его наследниками, которые могут изменить условия договора.• На квартиру могут быть наложены обременения или арест. В этом случае стать собственником квартиры не получится.

С учетом изложенных рисков, подобная схема покупки квартиры чаще всего практикуется между знакомыми или родственниками.

Полезно будет почитать: Мошенничество с арендой квартир

Что учесть при составлении договора?

Четких требований по содержанию договора аренды с выкупом в законодательстве нет. Поэтому можно взять стандартный образец договора и доработать в соответствии с договоренностями сторон. Обязательно указываются следующие пункты:• Данные сторон с указанием их роли в договоре.

• Описание объекта недвижимости с указанием правоустанавливающих документов.• Стоимость квартиры (покупная).• Схема оплаты (ежемесячные или ежегодные платежи), срок, до которого сумма должна быть выплачена полностью.• Прописывается момент переоформления права собственности (чаще всего день последнего платежа).

• Данные по аренде (размер платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, сведения, входит ли сумма аренды в стоимость покупки жилья).• Ответственность сторон, обязательно условия расторжения договора. Важно прописать пункт о возврате уплаченных средств покупателю, если продавец нарушит свои обязательства и откажется от продажи.

Или расторжение договора в случае нарушения обязательств покупателем (длительная задержка арендных платежей или взносов за квартиру).

К договору прилагаются расписки от продавца, что деньги передавались в определенном объеме и своевременно.

Договор нужно зарегистрировать, предоставив список соответствующих документов, который можно уточнить у уполномоченных лиц, сопровождающих сделку.

Также читайте по этой же теме:

Как правильно сдавать квартируКвартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/arenda-s-vykupom-udobnyi-sposob-pokupki-kvartiry-5f5783df428c2e0bb32f50f4

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2021 году

Аренда с выкупом это

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

https://www.youtube.com/watch?v=OWS-GwkBZRE

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Аренда с выкупом это

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры.

Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений.

Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

  • Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
  • Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
  • В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

  • Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
  • Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
  • Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

  • Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
  • Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
  • Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
  • Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы.

За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

https://www.youtube.com/watch?v=352Js1cFGlM

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи.

Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования.

Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

  • когда завершается срок аренды;
  • в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством.

Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности.

К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия.

При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным.

В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

  • адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
  • полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
  • номер по кадастру;
  • функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
  • квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре.

Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным.

Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда  с правом выкупа

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

  • арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
  • внешний вид помещения был ухудшен;
  • более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
  • не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества.

Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки.

При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

  • Прекратить правоотношения по договоренности.
  • Потребовать возмещения ущерба.
  • Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-chto-nuzhno-znat/

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Аренда с выкупом это

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

Как работает аренда с правом выкупа? Особенности, условия, сходства с лизингом

Аренда с выкупом это

Рынок создаёт самые причудливые схемы взаимоотношений между контрагентами. Аренда с последующим правом выкупа… Что это? Тот же лизинг или нечто принципиально иное? Проводятся ли такие сделки в реальности или они возможны только в теории? Не противоречит ли подобный договор законодательству и как его оформить? Почитали нормативную базу и её разъяснения, чтобы дойти до самой сути.

Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.

Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.

Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.

Аренда с выкупом: немного теории

Правовые основы сделки заложены ст.624 ГК РФ, где указано, что имущество может перейти в собственность арендатора по истечению срока договора или до наступления «даты Х», если внесена вся сумма, предусмотренная соглашением. Законодатель ограничил возможность использования в такой сделке отдельных объектов (например, земель сельхоз назначения, принадлежащих государству).

По договору может передаваться различное имущество:

  1. Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, спецтехника и т.д.);
  2. Недвижимость (квартиры, офисы, загородные дома);
  3. Оборудование для производственной деятельности;
  4. Иные объекты.

В сделке могут участвовать физические и юридические лица, выступая от имени арендатора или арендодателя. Допускается и изменение сторон в сделке (к примеру, в связи с реорганизацией компанией или смертью гражданина). Чем больше условий оговорили участники, тем выше шансы защитить права.

Интересно! Самая дорогая в мире аренда – в Гонконге. Средняя стоимость квартиры «типовых западных» потребительских качеств (санузел, кухня, две спальни) в 2019 г. составила около 3700$ в месяц. Для сравнения, медианная зарплата в этом же году в той же стране составила около 2800$.

Как составить договор и что в нём отразить?

Документу необходимо придать письменную форму, в ряде случаев – произвести государственную регистрацию (в отношении ТС и недвижимости).

Существенные условия соглашения:

  1. Предмет договора (имущество, которое передаётся в аренду);
  2. Размер платы и периодичность её внесения.

В статье 624 ГК РФ оговорено, что право последующего выкупа может устанавливаться и дополнительным соглашением. Но лично я рекомендую прописать это в основном договоре, не рискуя деньгами. Ведь, в случае чего, доказывать свою правоту придётся в судебном порядке (например, если фактический продавец сделает вид, что о передаче объекта речь не велась).

Обратите внимание! Вместе с договором должно быть разработано приложение – график платежей. Без него, разумеется, сделка не будет признана недействительной, но её исполнение существенно усложнится.

https://www.youtube.com/watch?v=XL3sodAvJ_0

Крайне важно точно указать характеристики объекта соглашения. Для недвижимости – инвентарный номер и место расположения, для автомобиля – марка и модель, VIN-номер. Если это не выполнено, сделка может быть оспорена в судебном порядке и даже подменено имущество. Произвести регистрацию с неполными данными об объекте невозможно.

Подводные камни

Главный нюанс договора аренды с правом последующего выкупа для владельца объекта – это возможное обесценивание отечественного рубля. Если случится резкий коллапс, арендодатель понесёт крупные убытки. Вспомните: в 2013 г. за 100 рублей можно было купить больше 3$, а в октябре 2020 г. – лишь 1,5$. Вот почему ежемесячный платёж должен быть привязан к твёрдой валюте или к корзине.

Второй важный аспект – риск гибели (порчи) имущества. Под угрозой – автомобили, оборудование, загородные дома, реже – квартиры. В договоре можно предусмотреть обязанность страхования объекта либо переложить риск его случайной гибели (повреждения) на арендатора. Или наоборот – всё зависит от того, в чьих интересах проводится сделка.

Третий момент, на который стоит обратить внимание при аренде транспортных средств с правом последующего выкупа – кто несёт ответственность как владелец источника повышенной опасности. По общему правилу за вред, причинённый ТС, отвечает его титульный собственник.

Но поскольку арендатор будет пользоваться машиной (техникой) несколько месяцев или лет, именно он рискует попасть в аварию. В договоре следует указать, что ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности, несёт лицо, фактически владеющее объектом.

Мошенничество с договором

Противоправные действия возможны с обеих сторон в виде незаконной продажи объекта сделки. Как обезопасить себя от этого? Во-первых, в договоре должна быть оговорка, что передаваемое имущество не содержит обременений, не продано и не заложено. Во-вторых, договор следует зарегистрировать, чтобы в базе данных была отметка о проведённой сделке.

Условие касается автомобилей, недвижимости, спецтехники. Саму сделку может удостоверить и нотариус, однако у него нет доступа к базам данных имущества. Если объект будет незаконно реализован до полной выплаты долга, речь идёт об уголовно-наказуемом деянии – мошенничестве. А с учётом стоимости собственности – в крупном или особо крупном размере.

Аренда с правом выкупа: отличия от лизинга

Какой вариант выгоднее и безопаснее? На первый взгляд, сделки очень похожи, но по факту между ними имеется ряд серьёзных отличий. Ключевое из них, по моему мнению – последствия неисполнения обязанностей арендатором (лизингополучателем). Именно риск лишиться всех вложенных средств пугает тех, кто вступает в правоотношения.

Последствия неисполнения договора лизинга и их рассмотрение в судебном порядке оговорены Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга». Особое внимание привлёк п.3.2, где отмечено, что часть вложенных средств может быть возвращена. Ничего подобного по договору аренды не предусмотрено (и постановления Пленума нет).

Лизингополучатель вправе возвратить часть денег, за вычетом:

  1. Доказанной суммы финансирования;
  2. Убытков лизингодателя (затраты на возврат, демонтаж, ремонт, хранение, транспортировку имущества, штраф за досрочный возврат кредита);
  3. Санкций по договору.

Важно! Лизингодатель не обязан в добровольном порядке передавать бывшему лизингополучателю какие-либо средства. Для их возврата потребуется обращение в суд с исковым заявлением. Обязанность расчёта в данном случае лежит на лице, защищающем свои интересы.

Сходства и отличия

ХарактеристикаАрендаЛизинг
Количество сторон, участвующих в сделке2: арендатор, арендодатель3: продавец, лизингодатель, лизингополучатель
Право последующего выкупаМожет быть определено дополнительным соглашениемОбязательно указывается при заключении договора
Последствия расторженияСтороны возвращаются в исходное состояниеЛизингополучатель вправе рассчитывать либо на возврат части вложенных денег, либо получить дополнительные убытки
Риск гибели имуществаНа арендодателеНа лизингополучателе
СтрахованиеПо усмотрению сторон
Досрочное завершение сделки (вне графика, утверждённого участниками)В зависимости от условий договора, но принципиально не запрещено

Кроме того, в лизинге могут участвовать только специальные субъекты – компании, осуществляющие инвестиционную деятельность профессионально. Быть стороной в договоре аренды могут как юридические, так и физические лица. Специализироваться на таком занятии им необязательно.

Резюме

Итак, договор аренды с правом выкупа – это не лизинг, а несколько иная сделка. Каждой стороне нужно быть внимательной и при заключении договора позаботиться о защите своих интересов. Арендатор рискует потерять все платежи при несоблюдении графика. Арендодатель – утратить и объект, и деньги (если предмет договора будет уничтожен или повреждён).

Обе стороны могут стать жертвой мошенничества, если имущество будет незаконно отчуждено. В ситуации, когда речь идёт о больших деньгах, для оформления сделки стоит привлечь специалистов. И дважды подумать, подходит ли она в конкретной ситуации.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/arenda-s-posleduyushhim-pravom-vykupa-chto-eto-zachem-nuzhno-i-gde-primenyaetsya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.