Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно арендатором

Содержание

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно арендатором

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: основания, последствия, особенности

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно арендатором

Последнее обновление: 11.02.2020

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм. Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ.

Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение. В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилье.

Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

  1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
  2. Ухудшает переданную квартиру.
  3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

  • коммерческая аренда – владелец квартиры;
  • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу.

Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр.

Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Основания расторжения договора найма квартиры

Основания – это причины, по которым происходит расторжение правовых отношений. Они четко прописываются в законе. Если сотрудничество было расторгнуто без причин, то это действие любой из сторон правоотношения является незаконным.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

  • фамилия, инициалы одной стороны;
  • фамилия, инициалы нанимателя;
  • обстоятельства расторжения;
  • отсутствие претензий.

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

  1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
  2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

  • сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
  • арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
  • арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

  • данные сторон (истец, ответчик);
  • требования;
  • причины расторжения с указанием на НПА;
  • опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма  заявитель обращается в канцелярию АС РФ.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд.

Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются.

Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/rastorzhenie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshenia/

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно арендатором

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Источник: https://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно арендатором

Во время непростой экономической ситуации в России, постоянно происходят не совсем приятные изменения в финансовой сфере гражданина (банкротство работодателя, повышение процентов по кредиту, изменение курса валюты), а это приводит к невозможности выполнения условий подписанного договора аренды.

Договорные отношения должны возникать и прекращаться только в соответствии с законодательством РФ, а также с учетом интересов сторон соглашения.

Особенности договорных отношений

Договорные отношения, возникшие из договора аренды, можно расторгнуть, но способы и порядок их расторжения нужно продумать еще до подписания договора.

Договор регулирует отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, установленные между собственником и арендатором, в лице которого может выступать организация или предприниматель.

В отношении жилого помещения можно составить договор коммерческого найма или договор аренды, давайте рассмотрим их отличия.

При составлении договора коммерческого найма, стороны называются наймодателем и нанимателем и, соответственно, арендодатель и арендатор в договоре аренды.

В случае, когда арендатор – юридическое лицо, а пользователь — физическое лицо, будет составляться договор аренды. Причем обязательное условием будет то, что юридическое лицо использует арендуемое помещение только для удовлетворения жилищной нужды гражданина.

Договорные отношения заключаются обязательно в письменной форме, это условие устанавливает Гражданский кодекс РФ.

Согласно статьям 161 и 609 ГК РФ, если договор не оформлен в письменной форме, то он считается недействительным, и не может быть основанием для каких-либо обязательств. Но также не стоит забывать, что договор обязательно регистрируется в государственных органах Росреестра.

В случае прекращения арендных обязательств, обратите внимание на условия договора, в них обязательно указывается срок, в течение которого действует договор. По закону, аренду можно установить на определенный и неопределенный срок.

Данные о договорах, срок действия которых составляет 12 месяцев и более, обязательно вносятся в ЕГРН. Срок аренды начинается со дня регистрации договора в ЕГРН.

Законодательство определяет случаи, которые могут служить причиной для расторжения арендных отношений до окончания срока договора. При наступлении таких случаев, расторгнуть соглашение можно, обратившись в суд.

Данный перечень не может быть закрытым, потому что стороны в договоре могут установить и другие основания, которые будут являться основанием для прекращения обязательств по договору.

Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Чаще всего, причинами для прекращения взаимоотношений, которые возникают после заключения договора аренды, являются указанные в статье 620 ГК РФ.

Обратимся к гражданскому законодательству РФ:

– Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором; – Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды; – У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами; – Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;

– Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.

Помните, что в случаях, указанных выше, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и отношения, возникшие из него до окончания срока его действия.

Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Договор, предметом которого является аренда жилого помещения, может быть расторгнут как по истечении срока соглашения, так и досрочно:

– В добровольном порядке, то есть составив соглашение о расторжении договора аренды; – В случае возникновения изменений, которые указаны в существенных условиях договора;

– Обратившись в судебную инстанцию.

Обратите внимание, что договор, предметом которого является аренда жилого помещения, можно расторгнуть в добровольном порядке по первым двум пунктам.

В первом случае, все понятно, стороны добровольно решили расторгнуть отношения, а во втором случае имеет значение, что изменение существенных условий договора произошло после подписания такового.

В случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, у сторон, заключивших его, есть право его расторжения, отправив уведомление другой стороне за 3 месяца.

В случае, когда у арендатора возникает желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, стоит обратиться к третьему способу расторжения, то есть через суд с исковым заявлением.

А теперь перейдем к основаниям для расторжения договора в судебном порядке:

– Собственник не предоставляет помещение в пользование арендатору, либо препятствует использованию помещения; – Жилое помещение, которое является предметом договора, имеет существенные недостатки, не оговоренные при заключении договора, но не позволяющие использовать: – Владелец помещения отказывается выполнять капитальный ремонт; – Наступление обстоятельств, которые не зависят от арендатора, но помещение не может использоваться по назначению;

– Наступление иных обстоятельств, которые оговорены в договоре и приводят к его расторжению.

У арендодателя также имеется право расторгнуть соглашение, подав исковое заявление в суд в следующих случаях:

– Арендатор помещение, которое является предметом договора, использует не по его прямому назначению, нарушает правила проживания или требования договора; – Действия и бездействия арендатора ухудшают состояние помещения;

– Неоднократная неоплата арендной платы (в течение 2-х мес.).

В соглашение можно внести дополнительно основания для прекращения действия договора аренды по желанию арендодателя.

Прекращение действия договора аренды до окончания срока можно осуществить только в том случае, если собственнику имущества будет направлено предупреждение с установленным сроком для исполнения обязательств, оговоренных договором в разумный срок.

Уведомление о досрочном прекращении договора

Чтобы расторгнуть договор аренды, направьте, как инициатор прекращения обязательств, второй стороне уведомление о расторжении соглашения в досрочном порядке.

Уведомление должно быть составлено обязательно в письменной форме. Один экземпляр данного уведомления остается у инициатора с отметкой о получении документа другой стороной, а второй вручается второй стороне. Если лично вручить документ нет возможности, отправьте его по почте с уведомлением о вручении.

Специальной формы для уведомления не предусмотрено законодательством, но есть обязательные реквизиты, которые должны быть в документе:

– Вид документа (уведомление); – Данные о сторонах и самом договоре; – Причину для расторжения договора и описание обстоятельств; – Требования, выдвигаемые ко второй стороне, которые направлены на расторжение соглашения;

– Дата составления и подпись.

Соглашение о досрочном расторжении договора

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды жилого объекта недвижимости выражает намерения сторон в добровольном порядке прекратить взаимоотношения, установленные договором аренды.

Соглашение составляется обязательно в письменной форме, иначе оно будет недействительно. Если договор аренды был зарегистрирован в органах государственного реестра, то и соглашение должно пройти процедуру регистрации.

В преамбуле соглашения, как и самого договора, необходимо указать данные о сторонах. Причем стороны в соглашении указываются точно так же, как и указаны в договоре.

После преамбулы стороны должны выразить свое желание о прекращении обязательств по договору аренды жилого помещения (указываете все данные договора – наименование, номер и дату заключения).

Обязательно нужно сослаться на причину прекращения договора (рекомендуем включать порядок передачи жилого помещения, расчетов между сторонами договора).

В соглашении также можно указать срок прекращения обязательств по договору, но если такого срока нет, датой прекращения является день подписания соглашения.

Обязательно укажите, сколько экземпляров соглашения составлено, а также реквизиты и подписи сторон. Если стороной является юридическое лицо, то подпись представителя должна быть заверена печатью.

В некоторых случаях, квартира сдается в аренду с бытовой техникой и предметами мебели, поэтому не лишним будет передавать имущество, составив опись, и приложить ее к соглашению.

Опись должна прикладываться ко всем экземплярам соглашения. А количество экземпляров соглашения определяется по количеству сторон.

Образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке

______________________________________________________________(Наименование получателя уведомления с указанием реквизитов)_______________________________

(дата и номер документа(при наличии)

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды

Настоящим уведомляю Вас о том, что в соответствии с п.

___________ (основание расторжения договора – указывается конкретный пункт договора) Договора _________________ (реквизиты договора аренды) (далее – Договор), заключенного между нами (Арендодатель: __________________________________________________________, Арендатор: __________________________________________________________________), предусмотрена возможность Арендодателя расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором п._________ Договора.

В соответствии с п._____________ Договора к обязанностям Арендатора относится _____________________________________________________________________________. Вы, В свою очередь, не исполнили данное обязательство.

Нарушение _____________________________________________________________ (указывается пункт договора, содержащий нарушенное обязательство Арендатора) подтверждается ______________ (указываются обстоятельства, подтверждающие факт нарушения обязательства).

На основании вышеизложенного в соответствии с п. __ (основание расторжения Договора – указывается конкретный пункт)Договора и п.3 ст. 450 ГК РФ Договор считается расторгнутым с момента получения Вами настоящего уведомления.

Требую, чтобы __________________________________________________________ (указываются требования, направленные на расторжение договора) до _______________ (дата).

Арендодатель____________________ (ФИО)

____________________ (подпись)

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды квартиры

Санкт-Петербург

«_____» ____________________ 20____г.

СОГЛАШЕНИЕ

к Договору найма от «____» __________________ 20_____ г. жилого помещения по адресу Санкт-Петербург ________________________________________________ , – далее по тексту Соглашения именуемого – «Договор».

____________________________________________________________________________________________ , именуем_________ в дальнейшем «Наймодатель», – с одной стороны, и

____________________________________________________________________________________________ ,
именуем_________ в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем как «Стороны», находясь в здравом уме и твёрдой памяти, действуя добровольно, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Предмет Соглашения
1.1. Настоящим Соглашением Стороны вносят изменения / дополнения / расторгают Договор: ___________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

2. Срок действия Соглашения
2.1. Настоящее Соглашение вступает в действие с момента подписания его Сторонами и действует до ___________________________________________________________________________________________

3. Прочие условия3.1. Настоящее Соглашение составлено на одной странице в двух экземплярах, подписано каждой из Сторон. Какие-либо копии настоящего Соглашения Стороны объявляют недействительными. Настоящее Соглашение является сугубо конфиденциальным документом.

____________________________________________________________________________________________

4. Реквизиты, адреса и номера телефонов Сторон.

НАЙМОДАТЕЛЬ

Ф.И.О.__________________________________________________________________________________«____» __________________________________ г.р.паспорт серия ________ номер ________________выдан «____» _____________________________ г.

________________________________________________________________________________________

НАНИМАТЕЛЬ

Ф.И.О.__________________________________________________________________________________«____» __________________________________ г.р.паспорт серия ________ номер ________________выдан «____» _____________________________ г.

________________________________________________________________________________________

Подписи Сторон:

Наймодатель: _____________________

Наниматель: _____________________

Ремонт своими руками

Источник: https://www.webohrannik.ru/sovetnik/arenda-i-najom-zhilya/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.