Москва расторгнуть договор купли продажи квартиры

Содержание

Можно ли расторгнуть договор купли – продажи недвижимости?

Москва расторгнуть договор купли продажи квартиры

#сопровождениесделок #грачевипартнеры

Иногда возникают ситуации, когда кто – либо из сторон договора купли – продажи недвижимости выражает желание расторгнуть его. Такая инициатива может возникнуть как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

К примеру, покупатель может быть недоволен качеством приобретенной недвижимости, наличием в ней скрытых дефектов и пр.

Продавец, в свою очередь, может пожелать расторгнуть договор, например, в случае неоплаты проданной недвижимости.

Напомним, что по общему правилу, закрепленному в Гражданском Кодексе РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310).

Однако существуют случаи, когда закон все же допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон.

Основания расторжения

Общие основания для расторжения договора установлены ст. 450 Гражданского Кодекса РФ. По общему правилу договор (применительно к купле – продаже недвижимости) может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в двух случаях:

– при существенном нарушении договора одной из сторон;– при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора;

Закон устанавливает, что существенным нарушением договора признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать, заключая договор. Какой -либо конкретный перечень обстоятельств в данном случае не установлен.

Судебная практика долгое время не могла разрешить вопрос: является ли неисполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости основанием для расторжения договора?

Одни суды считали, что в этом случае продавец вправе лишь взыскивать с покупателя деньги в судебном порядке, другие – напротив, полагали, что это является примером существенного нарушения условий договора и основанием для его расторжения.

Однако стоит отметить, что в настоящее время суды в основном придерживаются второй позиции, что обеспечивает интересы продавца в случае расторжения договора.

Говоря о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили в момент его заключения, необходимо отметить, что соответствующая норма крайне редко применяется к договорам купли – продажи недвижимости. В таких спорах суды чаще всего отказывают в удовлетворении подобных требований.

Помимо этого, Гражданский Кодекс РФ предусматривает и специальное основание для расторжения договора купли – продажи недвижимости – наличие существенных недостатков недвижимости, под которыми понимаются:

неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Обращаясь за судебной защитой в данном случае, необходимо помнить, что основанием для расторжения договора являются только существенные недостатки, в ином случае применяются другие последствия – компенсация расходов на ремонт, уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков.

При подписании документов по сделке стоит обратить особое внимание на условия договора о качестве передаваемого объекта недвижимости. Кроме того, в акте приема – передачи, стороны, как правило указываю, что покупатель удовлетворен состоянием имущества. Подписание такого акта лишает покупателя возможности ссылаться на дефекты, которые могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещения.

Порядок расторжения договора

Перед обращением в суд, сторона, желающая расторгнуть договор, как правило, направляет такое предложение другой стороне.

В случае, если соответствующая просьба не удовлетворена или оставлена без ответа сторона обращается в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на объект недвижимости уже зарегистрировано, продавцу уместно одновременно с исковым заявлением подать ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимость.

В этом случае покупатель не сможет за время судебного спора реализовать объект третьим лицам. Кроме того, при наличии зарегистрированного за покупателем права собственности необходимо заявить требования о признании права собственности за вами и прекращении права собственности покупателя.

Это необходимо для дальнейшего совершения Росреестром соответствующих регистрационных действий.

Вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора, признании права собственности продавца подается в Росреестр, который приводит сведения о правах в соответствие с судебным решением.

В завершение, необходимо отметить, что расторгнуть можно только действительный договор. Если Ваш договор по каким – либо основаниям является недействительным (совершен недееспособным лицом, под влиянием заблуждения или обмана и пр.) для возврата имущества, в этом случае, существует иной порядок и иные основания.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yurist_kvartira/mojno-li-rastorgnut-dogovor-kupli--prodaji-nedvijimosti-59a151909d5cb3fc6fa0a7c8

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Москва расторгнуть договор купли продажи квартиры

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://lobp.ru/statji/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: одностороннее и по соглашению

Москва расторгнуть договор купли продажи квартиры

В соответствии с законодательными актами расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно с согласия всех участников сделки, в одностороннем порядке или по другим основаниям. Отказаться от соглашения можно до или после регистрации, если имеются особые причины. После процедуры покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец все полученные денежные средства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры или дома имеет свои особенности. Если стороны смогли прийти к общему решению, то в соответствии со ст. 450 ГК РФ, они заключают об этом соглашение. При расторжении договора по обоюдному согласию участники сделки не обязаны кому-либо объяснять мотивы и причины этого.

Справка! Соглашение заключается в письменной форме, как и договор купли-продажи. Документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Добровольное соглашение об аннулировании сделки можно заключить только в случае, если другие условия не прописаны в договоре или законодательном акте.

В документе указываются следующие сведения:

  • информация об обоих участниках процесса, паспортные данные;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • порядок и сроки возврата денег и приобретенного имущества;
  • дата и подписи.

Если зарегистрировано право собственности на нового владельца, то понадобится подать заявление для перерегистрации.

Последствия расторжения договора следующие (ст. 453 ГК РФ):

  1. Обязательства сторон прекращаются после подписания соглашения или вынесения судебного решения.
  2. Участники сделки не вправе требовать возврат того, что было ими исполнено до расторжения договора.
  3. При аннулировании соглашения из-за неисполнения одной из сторон договоренностей, вторая может требовать возмещение убытков.

Если участник сделки исполнил свои обязательства полностью или частично, а взамен ничего не получил или условия выполнены неравноценно, то применяются правила возврата вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации права перехода собственности продавец и покупатель могут заключить соглашение об отказе от сделки. При этом необходимо подать заявление в Росреестр, если туда уже переданы документы.

После регистрации

Договор расторгается после регистрации перехода права собственности только в том случае, если его действие не прекратилось:

  • объект недвижимости фактически не был передан новому владельцу;
  • покупатель не оплатил сумму, указанную в договоре;
  • участники сделки не в полном объеме исполнили свои обязательства друг перед другом.

Если действие договора завершено и обеими сторонами выполнены все условия, то расторгнуть его не получится. Для того, чтобы вернуть изначальное положение дел, нужно будет заключить новую сделку купли-продажи.

Основания для расторжения

Договор может расторгаться по инициативе покупателя или продавца, если у них имеются для этого существенные основания. Причинами отмены сделки может стать изменение жизненных обстоятельств по независящим от сторон причинам.

продавцом

Сделка может быть расторгнута продавцом во внесудебном порядке по следующим основаниям:

  • в связи с неуплатой части или всей суммы;
  • из-за несвоевременного внесения платежей за объект недвижимости, проданный в рассрочку;
  • при отказе покупателем принимать и оплачивать квартиру.

Продавец не может отказаться от сделки в одностороннем порядке в случае получения более половины стоимости или если это противоречит условиям договора.

покупателем

Односторонний отказ от исполнения соглашения покупателем допускается в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или дом;
  • обнаружены существенные недостатки в объекте недвижимости;
  • недвижимость обременена правами третьих лиц, о чем не было указано в договоре;
  • в квартире проживают жильцы, которые не собираются выселяться.

Если в результате предварительного соглашения продавцу был передан задаток, то он возвращается в двойном размере, когда сделка не исполнена по вине нынешнего собственника квартиры.

В течение какого срока можно расторгнуть?

В законе не предусмотрен срок для расторжения договора купли-продажи. Соглашение может быть признано недействительным через суд. Поэтому срок расторжения напрямую связан со сроком давности судебных исков.

Гражданин может обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда узнал, что его права или интересы были нарушены.

Алгоритм действий, как расторгнуть после регистрации

Порядок действий расторжения договора в досудебном порядке следующий:

  1. другому участнику сделки направляется претензия;
  2. если вторая сторона согласна, то заключается соглашение о расторжении договора;
  3. документ заверяется у нотариуса;
  4. соглашение регистрируется в Росреестре.

Если вторая сторона отказалась заключать соглашение или не дала ответ в течение 30 дней, то инициатор отмены договора может подавать иск в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Образец претензии

Претензия должна содержать следующую информацию:

  • контактные данные обеих сторон;
  • реквизиты договора;
  • сведения об объекте недвижимости;
  • причина расторжения договора;
  • требования заявителя;
  • дату и подпись.

Как расторгнуть в суде в одностороннем порядке?

Одностороннее расторжение выполняется только через суд и при соблюдении следующих условий:

  • существенное нарушений условий одной из сторон;
  • возможность расторжения предусмотрена в самом договоре.

Внимание! Подсудность рассмотрения иска зависит от места нахождения объекта недвижимости. Документы подаются в суд по адресу регистрации квартиры или дома.

Инициатору судебного процесса рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  • подготовить документы, подтверждающие основание расторжения договора;
  • подать иск;
  • посетить судебное заседание;
  • получить решение;
  • обратиться в Росреестр для регистрации изменений при положительном решении.

Одна из сторон процесса имеет право подать апелляцию в течение 1 месяца, если не согласна с результатом судебного заседания.

Образец иска

Исковое заявление оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В документе содержатся следующие сведения:

  • информация об истце и ответчике, в том числе адрес проживания;
  • обстоятельства дела;
  • основания для расторжения договора;
  • стоимость иска;
  • сведения о соблюдении досудебного урегулирования конфликта;
  • перечень прилагаемых документов.

Образец искового заявления можно посмотреть здесь. К нему следует приложить квитанцию об оплате госпошлины, копию договора, претензию по расторжению соглашения во внесудебном порядке и другие документы, имеющие отношение к делу.

В иске могут быть указаны номера телефонов, e-mail, почтовый адрес истца, его представителя, ответчика. В заявлении также пишутся требования ко второй стороне об аннулировании сделки и возврате средств и объекта недвижимости прежним владельцам.

Госпошлина

Госпошлина рассчитывается на основании стоимости недвижимости (ст. 333.19 НК РФ). При ее оценке в размере от 200 000 руб. до 1 000 000 руб. сбор в казну составляет 3200 руб. и 1% от суммы выше 200 000 руб. При стоимости иска выше 1 000 000 руб. госпошлина равна 13200 руб. и 0,5% от суммы больше 1000 000 руб. При этом максимальный размер сбора составляет 60 000 руб.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что, чаще всего, сделка по купле-продаже недвижимости отменяется из-за неисполнения сторонами своих обязательств. Для аннулирования договора после регистрации перехода права собственности и полного исполнения обязательств по договору, аннулировать его можно только через суд.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Расторжение договора купли продажи

Москва расторгнуть договор купли продажи квартиры
Array( [0] => Array ( [ID] => 814 [~ID] => 814 [NAME] => Предварительный анализ и устная консультация [~NAME] => Предварительный анализ и устная консультация [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 0 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 0 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 2686 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 2686 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => ) [1] => Array ( [ID] => 629 [~ID] => 629 [NAME] => Помощь в досудебном урегулировании споров, составление досудебной претензии [~NAME] => Помощь в досудебном урегулировании споров, составление досудебной претензии [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 5000 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 5000 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1935 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1935 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1936 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1936 ) [2] => Array ( [ID] => 631 [~ID] => 631 [NAME] => Представительство интересов клиента в судах первой инстанции [~NAME] => Представительство интересов клиента в судах первой инстанции [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1940 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1940 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3637 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3637 ) [3] => Array ( [ID] => 634 [~ID] => 634 [NAME] => Обжалование решений судебных органов в апелляции, кассации и надзорной инстанциях [~NAME] => Обжалование решений судебных органов в апелляции, кассации и надзорной инстанциях [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1945 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1945 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1946 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1946 ) [4] => Array ( [ID] => 633 [~ID] => 633 [NAME] => Составление процессуальных судебных документов (разовое) [~NAME] => Составление процессуальных судебных документов (разовое) [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 2500 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 2500 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1943 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1943 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3985 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3985 ) ) Array( [0] => Array ( [ID] => 814 [~ID] => 814 [NAME] => Предварительный анализ и устная консультация [~NAME] => Предварительный анализ и устная консультация [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 0 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 0 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 2686 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 2686 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => ) [1] => Array ( [ID] => 629 [~ID] => 629 [NAME] => Помощь в досудебном урегулировании споров, составление досудебной претензии [~NAME] => Помощь в досудебном урегулировании споров, составление досудебной претензии [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 5000 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 5000 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1935 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1935 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1936 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1936 ) [2] => Array ( [ID] => 631 [~ID] => 631 [NAME] => Представительство интересов клиента в судах первой инстанции [~NAME] => Представительство интересов клиента в судах первой инстанции [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1940 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1940 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3637 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3637 ) [3] => Array ( [ID] => 634 [~ID] => 634 [NAME] => Обжалование решений судебных органов в апелляции, кассации и надзорной инстанциях [~NAME] => Обжалование решений судебных органов в апелляции, кассации и надзорной инстанциях [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 10000 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1945 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1945 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1946 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 1946 ) [4] => Array ( [ID] => 633 [~ID] => 633 [NAME] => Составление процессуальных судебных документов (разовое) [~NAME] => Составление процессуальных судебных документов (разовое) [PROPERTY_PRICE_VALUE] => 2500 [~PROPERTY_PRICE_VALUE] => 2500 [PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1943 [~PROPERTY_PRICE_VALUE_ID] => 1943 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE] => от [PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [~PROPERTY_LIMITATION_ENUM_ID] => 15 [PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3985 [~PROPERTY_LIMITATION_VALUE_ID] => 3985 ) )

Адвокаты нашего бюро помогут грамотно расторгнуть любой договор купли-продажи. Позвоните или оставьте заявку, и мы бесплатно проконсультируем вас по стоимости юриста и судебной перспективе вашего дела.

Бесплатная консультация

Составим любые документы для расторжения договора купли-продажи

Обеспечим претензионный (досудебный) порядок

Защитим ваши интересы в суде

Оспорим решение суда

Наши юристы помогут грамотно расторгнуть любой договор купли-продажи. Позвоните или оставьте заявку, и мы бесплатно проконсультируем вас по стоимости юриста и судебной перспективе вашего дела.

Поможем расторгнуть договор купли-продажи:

  • недвижимости;
  • автомобиля;
  • квартиры;
  • участка.

Наименование услугиЦена
Предварительный анализ и устная консультация БЕСПЛАТНО
Помощь в досудебном урегулировании споров, составление досудебной претензии от 5000 ₽
Представительство интересов клиента в судах первой инстанции от 10000 ₽
Показать все цены
Обжалование решений судебных органов в апелляции, кассации и надзорной инстанциях от 10000 ₽
Составление процессуальных судебных документов (разовое) от 2500 ₽

По закону односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Основанием для расторжения договора может служить одно из условий:

  • обоюдное расторжение по согласию сторон;
  • в случае выявления существенных условий, не оговоренных договором (обременение, нахождение в залоге, скрытые дефекты и т.д.);
  • нарушение условий выполнения договора (срыв сроков поставки, не внесение оплаты и т.п.);
  • в иных случаях, предусмотренных законом и договором (например, форс-мажор, изменение законодательства и т.д.).

В случае с договором купли продажи автомобиля, юридическое право собственности переходит не в момент регистрации автомобиля в ГИБДД, а в момент подписания акта, в котором фиксируется передача денег продавцу и автомобиля покупателю.

Этот акт не обязательно составляется отдельно, можно просто прописать эти строчки в договоре купли-продажи, но это обязательно должно быть отражено.

Сам по себе договор купли-продажи не доказывает факт передачи денег или автомобиля и может быть оспорен в суде.

Расторгнуть договор на автомобиль можно в случае, если

  • покупатель не заплатил всю сумму продавцу;
  • продавец не передал транспортное средство покупателю;
  • были выявлены существенные недостатки товара, заводской брак и т.д.;
  • в случае с новым автомобилем, некачественный ремонт или неоднократное обращение по поводу дефектов к дилеру.

До момента регистрации права собственности на квартиру сделку расторгнуть намного легче, т.к. по закону она считается незавершенной. В этом случае расторжение договора квартиры, участка или другой недвижимости происходит по взаимному соглашению сторон, которое направляется в регистрирующий орган.

Если все условия сделки сторонами исполнены, то расторжение уже зарегистрированного в реестре договора, возможно только через суд.

Есть конечно вариант, провести обратную сделку купли-продажи, но нужно обратить внимание на налоговый период, чтобы не попасть на налоги с продажи. И этот вариант возможен только в случае обоюдного согласия сторон.

К нам часто обращаются по вопросам расторжения договора предварительного договора купли-продажи. Практически во всех подобных договорах в качестве последствий при невыполнении условий договора предусмотрен штраф в двойном размере от суммы задатка.

При этом в судах практика взыскания суммы задатка и штрафа неоднозначна и зависит от большого количества факторов и того как составлен договор.

Если вы заинтересованы в том, чтобы в дальнейшем ваши интересы были защищены, обратитесь к нам на стадии подготовки документов к подписанию, и мы отразим все необходимые нюансы в договоре заранее. Позвоните нам, мы проконсультируем вас по любым вопросам оформления купли-продажи недвижимости.

  • Суть дела: Наш клиент пришел на пробную косметическую процедуру в салон ООО “Город красоты”, где заключил кредитный договор на сумму 74 404 руб. Добровольно расторгать договор ответчик отказался, после чего мы обратились в суд.Решение суда: Наш юрист добился взыскания с ООО “Город красоты” (г. Волгоград) в пользу нашего клиента: проценты по кредиту 6 462-65 руб., неустойку 65474-52 руб, штраф 36 968-58 руб., 2000 моральный ущерб и 7000 на услуги адвоката, сумму кредита 74 404 руб, ответчик погасил добровольно.Всего: 192 309 рубля 75 коп. Посмотреть все дело
  • Суть дела: Наш клиент купил годовой детский абонемент для ребенка за 13990 руб. в фитнес клубе “Амазония”, но через два месяца попытался вернуть его. Добровольно расторгать договор и возвращать деньги клуб отказался, после чего мы обратились в суд.Решение суда: Мы отсудили с ООО “Капелла Фит” в пользу нашего клиента: 10 853 руб. основного долга, 11 070 руб. неустойки, 2 000 морального ущерба, 11 961 руб. штраф и 3 000 руб. на оплату юриста.Всего: 38 885 рублей 88 коп. Посмотреть все дело

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Рассрочка оплаты

Мы предоставляем рассрочку на оплату услуг адвоката

Индивидуальный подход

Поможем с учетом ваших обстоятельств

Удобство

Большую часть вопросов мы можем решить онлайн

Позвоните нам по номеру, опишите свою проблему. Наш адвокат расскажет о перспективах дела и сориентирует по стоимости услуг.

В нашем офисе мы разбираем все нюансы вашего дела и рассказываем о стратегии ведения дела.

Предлагаем различные варианты оплаты, гарантии, оформляем договор. После этого адвокат приступает к работе над делом.

Источник: https://vashadvokat-msk.ru/uslugi/fizicheskim-licam/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2020 году

Москва расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Скачать образец искового заявления

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.