Патент на сдачу жилья в аренду

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Патент на сдачу жилья в аренду

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения

Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г.

за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади.

Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей.

А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.

2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись.

Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента.

Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия.

Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса.

К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей.

Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 – 45 000 рублей в месяц.

В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год.

Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

Источник: https://www.irn.ru/articles/38352.html

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду, и как его получить

Патент на сдачу жилья в аренду

В Российской Федерации есть разные системы налогообложения, одной из которых является патентная система. На основании полученного патента предприниматель может работать по определенным направлениям деятельности, которому относится и сдача квартиры в аренду. Рассмотрим основные особенности патентной системы и работы по ней, и какие условия существуют  по покупке патента.

Если рассмотреть все виды деятельности, разрешенные для патентной системы налогообложения, то можно увидеть что он очень похож на перечень видов деятельности для ЕНВД, то есть в будущем патентная система, скорее всего, заменит налог на вмененный доход.

Понятие патента

Патент это своего рода документ, который дает его владельцу некоторые права. Если рассматривать вопрос системы налогообложения, то патент позволяет заниматься каким-либо видом деятельности, который разрешен законом Российской Федерации.

К таким видам деятельности относятся и оказание разных услуг жителям нашей страны и розничная торговля.

Среди перечня видов деятельности есть и аренда недвижимости, то есть арендой жилья можно заниматься на основании патентной системы налогообложения.

В зависимости от ситуации, с помощью патента на сдачу квартиры можно снизить размер налога, но здесь есть оговорка, что ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составляет внушительную сумму, например, эта сумма составляет больше 100000 рублей.

Использование патента на сдачу квартиры дает право физическому лицу не уплачивать налог на доходы физических лиц от доходов, которые человек получает от сдачи квартиры в съем.

Помимо этого, индивидуальный предприниматель, при использовании патента, освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость, налога на имущество, которые он сдает в аренду.

При использовании патента нужно заплатить за сам патент, чтобы перейти на него и ещё уплатить отчисления на социальные взносы.

Каждый предприниматель должен сам для себя произвести расчёт, насколько это для него выгодно и целесообразно. Здесь всё зависит от того, сколько он будет получать от сдачи недвижимости в аренду. То есть важна величина дохода предпринимателя.

Как получить патент

Чтобы использовать патент для сдачи квартиры физическое лицо должно соответствовать определенным требованиям, это правило действует при выборе любого специального режима налогообложения.

К таким требованиям относятся:

  1. человек должен являться единственным и полным собственником квартиры, которые он собирается сдавать в аренду;
  2. нужно обязательно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В свою очередь, чтобы ИП перешло на патентную систему необходимо также соответствовать определенным требованиям. У предпринимателя не должно быть более 15 работников по всем видам его деятельности. Доход, который индивидуальный предприниматель получает от деятельности по патентной системе, за календарный год не должен быть более 60 миллионов рублей.

Здесь важно иметь в виду, что если одно из этих условий будет нарушена, то есть какой-то показатель станет выше установленного критерии, то патент станет не действительным, и нужно будет выбирать другую систему налогообложения.

Также при решении перейти на патент для сдачи квартиры в аренду надо знать, что на каждый объект недвижимости, то есть квартиру или дом, необходимо будет покупать отдельный патент.

Получить патент не сложно. Если по всем критериям человек соответствует установленной норме, то ему нужно произвести регистрацию в налоговой инспекции себя в качестве индивидуального предпринимателя.

Для оформления в налоговой инспекции в качестве ИП, нужно подготовить определенные документы.

Написать заявление о постановке на учёт по определённой форме:

  • оплатить госпошлину в размере 800 рублей и сохранить квитанцию,
  • приложить копию паспорта с пропиской,
  • написать заявление на то, что вы хотите применять патентную систему налогообложения
  • указать каким видом деятельности вы будете заниматься.

Заявление на использование патентной системы можно подать и вместе с заявлением на регистрацию ИП, и после регистрации в любое время, но строго за десять дней до начала работы с использованием патентной системы налогообложения.

У заявлений есть определенные утвержденные законом формы.

После этого нужно произвести оплату. Оплата делается после перехода на патентную систему, а точнее в течение 3 месяцев после этого.

Можно оплатить полностью или частями, это зависит от того, на какой срок действия вы приобрели патент. Оплата производится по выданным человеку банковским реквизитам, которые он получил в налоговой инспекции.

Срок действия приобретаемого патентом предприниматель выбирает самостоятельно, он может составлять от 1 месяца до одного года.

То есть, предприниматель может попробовать и оценить работу этой системы, насколько для него это удобно и выгодно, и, затратив при этом минимальное количество времени и финансовых ресурсов.

Важно, что патент и действует до конца календарного года, после этого, то есть с началом нового года патент нужно оформлять ещё раз.

Патент может быть признан недействительным по некоторым причинам.

  • Это прекращение предпринимательской деятельности, и если была превышена установленных по закону ограничений, это касается количества работников у индивидуального предпринимателя и общего годового дохода.
  • Также недействительным патент может быть признан, если не было оплаты его стоимости,  в сроки установленные законом.

В вышеперечисленных случаях индивидуальному предпринимателю нужно пойти в налоговую инспекцию и написать заявление о том, что он переходит на другую налоговую систему.

Если не написать такое заявление, и продолжать работать по-старому, то в дальнейшем сотрудники налоговой службы могут оштрафовать предпринимателя и выставить ему неуплаченные налоги.

Стоимость патента

В настоящее время нет фиксированной стоимости патента, его стоимость зависит от того, где располагается квартира или дом. И для расчета стоимости патента используется определенная формула.

Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6%. Потенциально возможный годовой доход устанавливается властями региона на основании данных о средней стоимости аренды квартиры.

К примеру, за квартиру или дом, который расположен в центре города, нужно заплатить больше денег, чем за квартиру на окраине города.

Оплатить патент нужно в два этапа. Сначала вносится 1/3 стоимости в течение трех месяцев с начала его оформления. Остальные 2/3 суммы нужно внести до окончания срока действия патента.

Но если вдруг патент оформлен на срок до полугода, то такой патент нужно платить сразу в полном объеме.

Поэтому перед тем, как выбрать ту или иную налоговую систему, нужно примерно рассчитать, сколько вы заплатите за переход на патентную систему в вашем регионе, и в дальнейшем сравнить эту сумму с реальным доходом от деятельности по сдаче квартир в аренду.

В разных ситуациях может быть, что выгоднее окажется уплачивать налог на доходы физических лиц, и не тратить силы и деньги на оформление патента.

Плюсы и минусы патентной системы

На практике патентная система налогообложения не очень популярна среди предпринимателей, с ее помощью работает небольшой процент всех ИП.

Это связано с тем, что патент выгоден не всем предпринимателям. И чтобы оценить, насколько патентная система может быть выгодно, нужно знать ее плюсы и минусы, то есть достоинства и недостатки.

К плюсам покупки патента относится освобождение от уплаты других видов налогов, не нужно каждый отчетный период сдавать декларацию, ввести налоговый и бухгалтерский учёт.

Система расчета налога проста и понятна. Также сюда относится и дифференцированный подход, то есть размер возможного дохода отличается для предпринимателей с разными данными.

Использование патента может быть выгодно в большей степени для тех, кто сдает в аренду квартиры, которые располагаются в дорогих районах и имеют большую площадь.

К минусам покупки патента можно отнести тот факт, что патентный налог рассчитывается исходя из размера потенциального дохода, который в реальности может быть выше.

В патентной системе налогообложения есть необходимость вносить раньше определенную стоимость отчисления, этого нет других налоговых системах.

Сумма страховых взносов, которую отчисляет индивидуальный предприниматель, не делает меньше подлежащего уплате налог. Индивидуальный предприниматель должен сделать и вести книгу учета доходов.

В заключение можно сказать, что патентная система налогообложения будет больше выгодна тем индивидуальным предпринимателем, которые от процесса сдаче квартир и домов в аренду получает достаточно большой доход.

При этом условии, экономия от перехода на патентную систему будет заметно, поскольку в этом случае предприниматель не платит некоторые другие налоги.

А вот если квартира не очень большая, расположена не в центре и стоимостью аренды не столь высока, то лучше выбрать какой-то иной способ для того, чтобы сэкономить на налогах, так как здесь затраты на покупку патента будут очень заметны.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/arenda/chto-takoe-patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu-i-kak-ego-poluchit/.html

Как официально сдать квартиру в Подмосковье

Патент на сдачу жилья в аренду

Сдать квартиру в Московской области можно несколькими способами: заключить договор найма как физическое лицо или сдать квартиру как индивидуальный предприниматель. О том, как заключить договор и какие документы для этого нужны, как уплатить налоги со сдачи квартиры и оформить декларацию 3-НДФЛ, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как обменять социальное жилье в Подмосковье семьям с несовершеннолетними детьми>>

Договор найма (аренды)

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, будет являться официальным документом.

Согласно главе 35 ГК РФ, договор найма заключается в тех случаях, когда квартира сдается физическому лицу.

Договор аренды заключается, если арендатор – юридическое лицо, при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно статье 683 ГК РФ, заключать договор найма жилого помещения можно на срок не более 5 лет. Если в договоре не указан срок, то считается, что договор заключен именно на такой временной период.

Договор, заключенный на 1 год или менее, считается краткосрочным, и срок в таком договоре следует обязательно прописать.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре – подписей обеих сторон будет достаточно.

Договор может быть заключен в свободной форме, но обязательно письменно. Договор должен быть составлен как можно более подробно, так как именно он станет основой для решения возможных спорных ситуаций.

В договоре необходимо указать:

  • паспортные данные (собственника и будущих жильцов);
  • размер месячной оплаты за аренду;
  • сроки оплаты;
  • какое имущество в квартире можно использовать;
  • информацию о том, кто оплачивает коммунальные расходы;
  • время и порядок проверки квартиры хозяевами;
  • информацию о собственниках квартиры;
  • количество будущих жильцов;
  • способ внесения оплаты за квартиру (наличными или на карту);
  • порядок действий в случае неуплаты или порчи имущества;
  • разрешение или запрет на проживание животных.

Страхование квартиры в Подмосковье: стоимость, размеры выплат и страховые случаи>>

Регистрация договора в Росреестре

Согласно статье 674 ГК РФ, краткосрочный договор найма не нужно регистрировать в отделениях Росреестра, а вот долгосрочный договор (заключенный сроком на один год и более) необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца со дня его заключения.

Краткосрочный договор аренды отличается тем, что налоговый орган информацию о сумме дохода может получить от арендодателя или арендатора.

По истечению налогового периода в налоговую инспекцию по месту учета нужно подать декларацию с указанием полученного дохода, а также посчитать налог и уплатить его в срок.

К декларации также нужно приложить документы, которые подтвердят факт получения дохода и сумму.

Что можно узнать о многоквартирном доме в Подмосковье на портале госуслуг>>

Уплата налогов

Уплата налога в статусе физического лица предполагает ставку 13%. Арендодатель до 30 апреля должен подать декларацию в налоговую по месту жительства (или пребывания) о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии следующих документов: договора найма (либо аренды), акта приемки квартиры, документов, подтверждающих право владения данной собственностью и паспорта.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором получен доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Форму налоговой декларации можно найти на официальном сайте ФНС России. Жители Подмосковья могут найти контакты инспекций Федеральной налоговой службы (ИФНС) по Московской области на сайте ФНС в разделе «контакты и обращения».

За неуплату налогов грозит штраф (ст. 119 НК РФ) или уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Как оформить декларацию 3-НДФЛ

Форма 3-НДФЛ – это налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Декларация по форме 3-НДФЛ состоит из большого количества страниц и поэтому представляет собой достаточно сложный документ. Декларацию можно заполнить от руки, бланк загрузить с сайта ФНС России, там же есть инструкция по заполнению.

Также можно воспользоваться программой «Декларация», которая автоматически сформирует налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, готовую для подачи в налоговый орган.

При заполнении титульного листа налоговой декларации указываются:

  • код корректировки (при первой подаче указывается «0», при подаче после коррекции – «1», после второй коррекции – «2» и т.д.);
  • общие сведения о налогоплательщике;
  • ИНН;
  • в пункте «Налоговый период (код)» указывается код налогового периода, далее указывается отчетный налоговый период (год);
  • в поле «Представляется в налоговый орган (код)» проставляется номер налогового органа;
  • в поле «код страны» указывается код страны, гражданином которой является человек;
  • поле «Код категории налогоплательщика» заполняется на основании Справочника, приведенного в Приложении № 1 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц;
  • ФИО, дата рождения;
  • место рождения;
  • данные документа, удостоверяющего личность;
  • в пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица – налогоплательщика (при наличии статуса налогового резидента РФ, в соответствующем поле проставляется 1, при отсутствии такого статуса – 2);
  • место жительства налогоплательщика;
  • номер контактного телефона.

На Листе А указываются сведения о доходах, полученных арендодателем от арендатора за сданную квартиру.

Далее в строке 030указывается ФИО физического лица, от которого арендодатель получил доход. Сдача квартиры в аренду может осуществляться на основании договора, в котором определен порядок внесения арендной платы, тогда в строке 040 указывается фактически полученная за год сумма дохода от сдачи в аренду.

В разделе 2 рассчитывается налоговая база и итоговая сумма налога, которая подлежит уплате по доходам, облагаемым по ставке 13% (для индивидуального предпринимателя – 6%). Указывается: по строке 010 общая сумма дохода, по строке 030 – общая сумма дохода, подлежащая налогообложению.

Завершается оформление налоговой декларации заполнением раздела 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета».

Арендодатель указывает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО (Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований). Узнать ОКТМО по Московской области можно здесь.

В строке 020 этого раздела указывается КБК (код бюджетной классификации) налога на доходы физических лиц.

Смотрите инфографику, как рассчитать социальный налоговый вычет в Московской области>>

Сдача квартиры в статусе индивидуального предпринимателя

Также есть вариант сдачи квартиры и уплаты налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%).

Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговый орган.

Индивидуальному предпринимателю необходимо регулярно подавать документы в налоговый орган и вести бухгалтерию. Индивидуальное предпринимательство регистрирует, как правило, тот, кто сдает несколько жилых помещений.

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-oficialno-sdat-kvartiru-v-podmoskove

Какие налоги платят при сдаче квартиры в аренду

Патент на сдачу жилья в аренду

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин

разобрался с налогами в легальной аренде

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Еще есть федеральный закон о самозанятых.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  1. Предмет.
  2. Срок действия.
  3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  5. Ответственность.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта.

Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать.

Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

В расписке обязательно указать:

  1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  2. Сумму прописью.
  3. Факт получения денег собственником.
  4. Дату составления документа.
  5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно.

В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения.

Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34. Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности.

Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку.

Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.

Если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%. Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 Р, а в год — почти двойной размер месячного дохода — 62 100 Р.

Налог на имущество в нашем примере получается 2043 Р в годУзнать кадастровый номер можно на сайте Росреестра или сайтах, перепродающих выписки. Это дешевле и зачастую проще, чем через Росреестр, который работает нестабильно.

Я воспользовался сторонним сайтом. Выписку прислали на второй день

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог.

Для этого можно зарегистрировать статус ИП.

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.

Например, для Санкт-Петербурга у ИП «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%
Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально.

Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность.

Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Эту систему называют упрощенной по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах. В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, кому она подходит и как на нее перейти.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год. Платят этот взнос в следующем году.

Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье «Страховые взносы ИП за себя в 2020 году: сколько и когда платить».

Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Итак, сдавая квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП на упрощенке 6% — будет платить в месяц 3541 Р, а в год — 42 494 Р.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/legal-landlord/

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020

Патент на сдачу жилья в аренду

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2020/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.