Покупка комнаты нюансы

Содержание

Коммунальная сделка

Покупка комнаты нюансы

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Покупка комнаты в квартире- подводные камни и особенности сделки: Советы +

Покупка комнаты нюансы

Как правильно купить комнату в квартире. Бывают ситуации, когда накопления молодой семьи не позволяют купить целую квартиру, как хотелось бы.

При этом уже накопленные средства нужно сохранить, а не растратить на пустяки, поэтому лучше подумать о вложении имеющейся суммы денежных средств в недвижимость.

В таком случае подходящим и экономным вариантом может стать приобретение комнаты в квартире или же в общежитии.

Этим вопросом можно заняться самостоятельно, а можно поручить юристу или риелтору с опытом в этой сфере.

Важно! Перед сделкой нужно изучить особенности и нюансы покупки именно комнаты в квартире, чтобы и проверить документы продавца, и самому правильно составить документы.

Особенности оформления комнаты в собственность

Рассмотрим более подробно вопрос о покупке комнаты, какие могут возникнуть сложности и «подводные камни».

Сделки по покупке комнаты в квартире больше всего пользуются популярностью в крупных городах из-за более низкой цены, и такую покупку могут позволить себе молодые семьи без детей, студенты.

При необходимости комнату можно сдавать для получения дополнительной прибыли. В дальнейшем можно комнату продать и добавив еще денежные средства купить более просторное жилье.

При приобретении комнаты все документы должны быть тщательно проверены, поэтому в дальнейшем не должно быть проблем с продажей комнаты.

С юридической точки зрения комната в квартире может быть, как доля в целой квартире или же оформлена как отдельное помещение. Здесь будет разница и в оформлении сделки купли-продажи.

Уведомление о продаже

Если вы собираетесь покупать комнату в квартире, то вам нужно будет проверить, были ли уведомлены продавцом, то есть собственником комнаты, другие владельцы квартиры о продаже комнаты.

Если продавец не отправил письменное уведомление другим владельцам жилой площади в квартире, то в дальнейшем один из соседей может заявить о преимущественном праве покупке комнаты или доли.

Продавец должен отправить уведомления соседям или другим владельцам жилой площади и получить отказ или согласие на покупку комнаты.

Важно! Если не соблюсти процедуру по уведомлению соседей, то в дальнейшем сделку купли-продажи могут признать недействительной.

Поэтому покупатель должен сам увидеть письменные отказы от других собственников квартиры, и только после этого можно начинать оформлять сделку по купле-продаже.

Достаточно редко, но могут встречаться ситуации, когда в квартире есть и приватизированные комнаты, и комнаты, которые муниципалитет передал для проживания по договору социального найма. То есть владельцем одной из комнат может являться муниципалитет. Уведомление должны получить все собственники жилья, в том числе и муниципальная власть.

Покупатель комнаты не может купить недвижимость по цене дешевле той, которую продавец прописал в уведомлениях для соседей. Все уведомления желательно оформлять через нотариуса.

Если кто-то из соседей согласился купить комнату, выставленную на продажу, то обычному покупателю лучше сразу отказаться от этой покупки и найти другой вариант.

Также важно помнить, что при покупке комнаты новый собственник вместе с комнатой имеет право и на часть общей площади, к ней относится кухня, туалет, ванная, коридор. Точную информацию о размере общей площади квартиры можно получить из документов продавца квартиры.

Бывают ситуации, когда в квартире не выделены доли, в такой ситуации нужно до момента продажи комнаты распределить между владельцами места общего пользования. Информация о цифрах должна быть определена и прописана в соглашении, которое потом нужно заверить у нотариуса.

Важно! Нельзя поселить в комнату, где живут и другие соседи, недееспособного человека, или человека с серьезными заболеваниями, поскольку при этом условия проживания ухудшатся.

Надо сказать, что учитывая маленькую сумму вложений в покупку комнаты, не стоит рассчитывать на получение большой прибыли при ее использовании. Однако вложения в недвижимость, при правильном использовании, в любом случае принесет прибыль.

Анализ рынка недвижимости при покупке комнаты

При покупке комнаты в квартире можно потратить на то, чтобы нанять опытного юриста, который проверит все нюансы по объекту недвижимости, чтобы не возникло проблем и сложностей. Специалист должен полностью взять на себя юридическое сопровождение сделки.

Со стороны покупателя следует определиться, какую комнату он хочет купить, маленькую или большую по более высокой цене.

Дорогую комнату лучше не покупать, если вы планируете в будущем сдавать недвижимость, в среднем ценовом диапазоне, чтобы без сложностей потом продать ее.

Покупка комнаты в кредит

Есть люди с предпринимательской жилкой, и не хотят просто копить на квартиру или комнату.

Сейчас можно оформить кредит на покупку комнаты в квартире, потом сдать ее в найм третьим людям и платить за кредит деньгами, полученными от сдачи в аренду комнаты. Пока кредит не погашен, недвижимость находится под обременением в залоге у банка.

После погашения долга перед банком комнату можно или продать или обменять на квартиру с доплатой. Такая схема может быть применена и на несколько комнат.

Покупать дорогую комнату для перепродажи или сдачи в аренду смысла нет, из-за ее высокой цены спрос на нее будет меньше. Такую более дорогую комнату нужно купить для себя, например, в центре города, рядом с работой.

Подводя итог, можно сказать, что купить комнату для вложения денежных средств выгодно с целью вложения денег в качестве старта для их приумножения.

Проверка документов

Одним из самых главных моментов при покупке комнаты является проверка документов, которые покупателю представляет собственник комнаты.

К необходимым документам относятся:

  • свидетельство о регистрации права собственности на комнату;
  • договор о том, что недвижимость передается в собственность покупателю;
  • соглашение, подписанное нотариусом, о том, что собственники договорились о распределении долей общей собственности;
  • справка из БТИ, где будут прописаны доли квартиры, также и в стоимостном выражении;
  • документы с отказами других собственников от их преимущественного права покупки;
  • справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по оплате за свет, телефонную связь, коммунальные услуги;
  • справка о том, что в квартире и комнате проживают или не проживают несовершеннолетние дети, и какие у них права на собственность. Получить справку можно в органах опеки и попечительства;
  • если собственник состоит в браке, то нужна справка о согласии второго супруга на проведение сделки купли-продажи.

Итоги

Приобретая комнату в квартире, вы приобретаете преимущественное право на покупку остальной жилой площади в квартире. Поэтому важно знать какие права у вас есть по закону, чтобы обезопасить себя и проводимые сделки. Если детально изучить вопрос, какие нужны документы, как правильно все оформить, то можно сделать это самостоятельно и не потратить на это много времени.

Если у вас есть намерение купить комнату в квартире, то нужно это делать, потому что такие вложения в недвижимость в будущем окупаются и приумножаются.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-oformit-pokupku-komnaty-v-kvartire-delaem-vse-pravilno.html

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты нюансы

На сегодняшний день каждый человек хочет иметь свою собственную недвижимость. Это достаточно обосновано. Одной из форм приобретения выступает покупка комнаты в квартире. Но, что же нужно помнить, чтобы не столкнуться с проблемами?

Достоинства и недостатки проведения процедуры

При покупке собственной комнаты есть свои плюсы и минусы. Если говорить о положительных чертах, то вы приобретаете для себя помещение, и оно будет полностью в вашей собственности. Вы им сможете распоряжаться и при необходимости продать.

Если же говорить о недостатках, то они состоят из проживающих соседей. Вы никогда не сможете чувствовать себя полноценным хозяином. Помимо этого, если вам не повезет с соседями, то вы редко будете слышать тишину в своей комнате.

Что нужно помнить?

Если говорить о том, что нужно помнить при проведении процедуры, то следует выделить преимущественное право. В юридических законах страны прописано это понятие.

При этом, оно позволяет владельцам иных комнат первыми выкупать продаваемую площадь.

А если сказать просто, то, когда владелец решает продать ту или иную комнату, то в первую очередь он должен предложить провести сделку своим соседям.

Нужно учитывать некоторые советы:  

  1. Если какой-то из зарегистрированных жильцов отказывается от покупки, то все бумаги нужно заверить у нотариуса по действующему законодательству. Сделка проводится в письменной форме по установленному образцу.

    После этого экземпляры отправляются обеим сторонам для доказательства правоты при возникновении спорной ситуации.  

  1. Условия сделки обязаны быть абсолютно одинаковыми для всех покупателей.

    Если человек указывает стоимость для соседей в 50 тысяч рублей, то и для постороннего человека она должна быть такой же.Если же этим пренебречь, то можно получить дополнительные проблемы в последующем.

Что в законодательстве по вопросу?

Когда вы не знаете, где можно посмотреть правильную и юридически грамотную информацию, нужно обратиться к Жилищному Кодексу Российской Федерации. Он устанавливает все права и обязанности двух сторон, а также предлагает перечень некоторых оснований, чтобы признать сделку недействительной. Всю информацию можно посмотреть в статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.  

Если человек отказался от покупки, выкупа?

На сегодняшний день собственники комнат имеют право отказаться от покупки и от преимущественной возможности выкупа. Отказ обычно направляется в письменном виде. Составляется заявление, которое заверяется у нотариуса. Помимо этого, уведомление направляется всем участникам процесса, в котором прописываются данные.  

Ещё одним способом можно провести сделку при помощи обращения в Росреестр. Вы собираете всех собственников комнат и составляете заявление об отказе.

 Имеются готовые бланки, которые позволяют моментально улаживать все вопросы. Если владелец – это юридическое лицо, то он должен составить отказ в виде ответа на письмо.

Если речь идет о компаниях, то они могут оформлять ответ на фирменном листе любого формата и за подписью руководителя.  

Для того, чтобы купить какую-либо недвижимость в квартире нужны некоторые документы:

  • Документ о собственности на недвижимость. 
  • Отказы всех остальных соседей. 
  • Техническая документация. 
  • Кредитный договор, когда покупка осуществляется в режиме рассрочки или ипотеки.
  • Разрешение дополнительных органов. Оно необходимо тогда, когда собственникпредставляет собой несовершеннолетнее лицо. 

Какие неприятности нужно учесть?

При приобретении части недвижимости в какой-либо квартире вы можете столкнуться с тем, что возникнут трудности.

Основная особенность заключается в том, что площадь приобретена всеми проживающими людьми вместе.

Чтобы не получить каких-либо серьезных последствий, нужно проверить всю документацию, а также получить отказы от соседей. Но, всё же, стоит детально рассмотреть все подводные камни.

К ним можно отнести следующие особенности:

  1. Коммунальная квартира. Перед оформлением сделки проверяйте все сопроводительные бумаги.Если сделка происходит с оформлением доверенности, то все операции должны быть подлинными.Помимо этого, нужно обращать детальное внимание, чтобы владелец комнаты был дееспособным. Для этого ему понадобится справка от невролога и психиатра. Помимо этого, не должны быть прописаны посторонние лица.

    Не нужно забывать и о долговых обязательствах. Здесь они должны отсутствовать.  

  1. Соседи. Это еще один подводный камень, который может встретиться абсолютно каждому человеку. Многие из проживающих возможно будут шантажировать некоторой суммой отступных, чтобы они оформили отказ.

    Такое делать нельзя, потому что это не оформляется юридически,и потом вы будете иметь ещё больше проблем,отдавая в последующем также крупные суммы денег.  

  1. Оформление бумажных дел. Нужно помнить, что вне зависимости от того,сколько комнат вы приобретаете, остаются общие места. На них имеются отдельные права. К таким комнатам следует относить ванную, туалет и кухню.

    Собственники на данное помещение не фиксируются в договоре,и права распространяются одинаково. 

  1. Кредит или рассрочка. Если недвижимость приобретается в ипотеку, то нужно позаботиться об оформлении соответствующих бумаг. Это можно сделать только тогда, когда сам продавец не будет против, и даст согласие на проведение процедуры.

    Также стоит обращать внимание на материнский капитал у родственников. При помощи него можно полностью приобрести для себя желаемое жилье.

  1. Дарение как способ отказа от имущества. Получить от соседей отказ от преимущественного права достаточно сложно. Это длительная процедура, которая может занять даже несколько лет.

    Чтобы этого избежать, на сегодняшний день многие нотариальной конторы прибегают к заключению договора дарения. Но, здесь существует нюанс. В бумагах не указывается денежная сторона. Вся недвижимость передается по факту безвозмездно.В последующем,если договор будет расторгнут, то финансовые средства не возвращаются. Помимо этого, если вдруг правда узнается, то сделка станет недействительной.

      

  1. Уведомление для всех соседей. Покупатель должен проверить то, чтобы продавец заранее уведомил всех своих соседей о проведении процедуры. Если письменное уведомление не будет отправлено, то тогда могут возникнуть вопросы и сделкаокажется недействительной впоследствии.Лучший вариант – это только тот, когда все соседи отказываются от приобретения в заверенном уведомлении.

      

  1. Уведомление местной власти. Когда в недвижимости задействована муниципальная власть, то ее владелец должен уведомить остальных участников о продаже. Но, в квартире могут быть и комнаты, которые были приватизированы. Покупательдолжен быть уведомлен о том, что нет никаких претензий с муниципальной собственностью, и что он может самостоятельно приобрести эту комнату.

    Помимо этого, покупатель не может приобрести комнату по меньшей цене, чем было указано в уведомлении, которое отправлялось соседям. Все движения в идеальной ситуации оформляются у нотариуса. 

  1. Общая площадь.

    Нужно помнить, что когда вы приобретаете комнатув общей квартире, то вы получаете несколько квадратных метров от кухни, туалета, ванной, коридора и других вспомогательных помещений. Точный размер можно узнать только, когда вы придёте к нотариусу. Помимо этого, бывают ситуации, когда доли в квартире не распределены.

     До продажи придётся провести эту процедуру и разделить между всеми собственниками общую площадь. Этот пункт прописывается в договоре и должен в обязательном порядке соблюдаться.  

  1. В любой момент договор может быть расторгнут. Это касается тех ситуаций, когда человек недееспособен или страдает заболеваниями, которые мешают другим вести нормальную жизнедеятельность.

    При этом, данная процедура производится через судебного приставаи только после заявления от соседей.  

  1. Законодательство по вопросу. Если продавец не получил отказов от соседей,и какой-либо из них хочет приобрести данную комнату, то постороннему человеку лучше отказаться. В том случае, когда вы пойдете против закона, то сможете потерять деньги, а также лишиться комнаты.

    Соседи могут в течении 90 дней после оформления сделки заявить о желании покупки через судебное разбирательство и оспорить заключенный договор.  

  1. Осмотр квартиры. Одним из важных компонентов, которые не нужно забывать, является осмотр квартиры. Специалисты рекомендуют проводить эту процедуру и обращать внимание на все имеющиеся дефекты и изменения под реновацию.

    Помимо этого, нужно посмотреть, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок. Это позволит узнать реальный метраж всей комнаты, который установлен в документах. Также нужно поговорить и с людьми, которые проживают по соседству. Следует с ними обсудить все вопросы по ведению жизнедеятельности. Тогда вы не будете иметь никаких проблем.  

  1. Читайте договор.

    Очень часто в договоре прописаны те пункты,о которых вы даже и не могли подумать. Именно поэтому договор лучше изучить не у нотариуса, а в тишине дома. Помимо этого, можно дополнительно привлечь специалистов, которые перепроверят всю приведенную там информацию. 

ВАЖНО !!! Как видно, при проведении процедуры лучше всего изначально изучить юридические нюансы. Это позволит избежать проблем в дальнейшем при эксплуатации. Данные следует находить только в юридических документах. Помимо этого, можно воспользоваться помощью профессионального юриста.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-komnaty-v-kvartire

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Покупка комнаты нюансы

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Советы риэлтора

Покупка комнаты нюансы

07Июн

Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?

Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.

При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).

В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты.

Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег.

Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.

Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.

Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день).

Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.

Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).

Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права.

Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее.

На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).

Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант.

Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи).

Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.

Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую».

Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь.

Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.

Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!

Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям.

Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней.

То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.

Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.

Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит  документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.

Источник: https://www.sovetrielt.ru/podvodnye-kamni-pri-pokupke-komnaty/

Как купить комнату

Покупка комнаты нюансы

Africa Studio/Fotolia

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их.

Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки.

Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Соседей ― выбирают

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире.

А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты.

Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца.

Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д.

Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении.

Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях.

Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет.

Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги.

После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_komnatu/6182

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.