Продажа части объекта недвижимости

Содержание

Можно ли продать часть помещения, не стоящую на кадастровом учете как отдельный объект?

Продажа части объекта недвижимости

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/chasto-zadavaemye-voprosy/nedvizhimost-postanovka-na-kadastrovyy-uchet/mozhno-li-prodat-chast-pomeshcheniya-ne-stoyashchuyu-na-kadastrovom-uchete-kak-otdelnyy-obekt/

Регистрация купли-продажи части помещения

Продажа части объекта недвижимости

Достаточно часто собственнику объекта недвижимого имущества (нежилого помещения, здания) требуется продать часть своего объекта.

И вот здесь возникает резонный вопрос: как это сделать с минимальными затратами как по времени, так и по финансам.

Специалисты Консалтинговой группы «ЮНОРА» имеют значительный опыт в сфере сопровождения сделок с недвижимостью и помогут Вам в решении этой действительно непростой задачи.

Ранее, до существования кадастрового учета нежилых помещений и зданий, осуществление такой сделки проходило достаточно просто и особенных затруднений не вызывало, поэтому бывает непросто объяснить собственнику обо всех сложностях этой операции, возникающих в настоящее время.

Требовалось лишь в достаточной мере идентифицировать объект недвижимого имущества по документам технического учета, т.е. описать его в соответствии с документами БТИ.

И все! При осуществлении государственной регистрации перехода права собственности сотрудники регистрирующего органа сами делили объект на части, на продаваемую часть выдавали свидетельство о собственности новому собственнику, на оставшееся имущество – старому собственнику.

Теперь процедура государственной регистрации части объекта значительно усложнилась и состоит из нескольких этапов.

Консалтинговая группа «ЮНОРА» окажет Вам полный комплекс юридических услуг, необходимых для регистрации купли-продажи части помещения:

  • 1. Получение документов БТИ
  • 2. Помощь в изготовлении технических планов
  • 3. Юридическое и организационное сопровождение выделения продаваемой части в Государственном кадастре недвижимости
  • 4. Получение кадастровых паспортов на части помещения
  • 5. Юридическое и организационное сопровождение разделения объекта в Управлении Росреестра (в ЕГРП)
  • 6. Регистрация в Управлении Росреестра перехода права собственности на часть нежилого помещения
  • 7. Получение свидетельства о собственности на часть помещения нового собственника
  • 8. Получение свидетельства о собственности на оставшуюся часть помещения

Окончательная стоимость услуг зависит от множества факторов, в том числе от наличия у Вас необходимых документов, а также от количества частей, на которые разделить объект, таким образом, окончательная стоимость услуг может быть сформирована после проведения нами бесплатной предварительной экспертизы документов.

Каждый этап оказываемых нами услуг по регистрации покупки части помещения оплачивается отдельно для возможности Вашего контроля за всем процессом по продаже части помещения.

По завершению каждого этапа работы Вам будет виден результат в виде документов, подготовленных на определенной стадии оказания услуг.

Законом установлен 7-дневный срок регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи части помещения. Необходимо понимать, что до регистрации покупки части помещения по договору купли-продажи в Управлении Росреестра необходимо осуществить предварительные работы, а именно:

  • изготовить технические планы – срок составляет от 5 раб. дней
  • разделить объект на части в Государственном кадастре недвижимости – установленный законном срок составляет от 7 раб. дней
  • осуществить в Управлении Росреестра регистрацию разделения объекта на части (возможно осуществить одновременно с регистрацией перехода права собственности на часть помещения) – установленный законном срок составляет от 7 раб. дней.

Прежде всего необходимо «правильно» разделить объект. Что значиn «правильно», спросите Вы? Мой объект, моя собственность, как хочу – так и разделяю.

Опять же – ранее, до существования кадастрового учета нежилых помещений все так и было, учитывалось исключительно желание собственника и объект недвижимого имущества вполне мог состоять из помещений, расположенных на разных этажах здания или в разных концах этажа здания.

Теперь же существуют строгие правила, согласно которым объектом кадастрового учета может быть только помещение, ограниченное строительными конструкциями: пол, потолок, стены. Проще говоря, войдя в дверь своего объекта, Вы должны иметь возможность попасть в любое помещение внутри этого объекта, не выходя из объекта.

Если в какое-то помещение внутри объекта недвижимого имущества Вы попасть не смогли – значит это отдельный объект кадастрового учета. Соответственно, это и есть первый этап нашей работы – проверка возможности разделения объекта в соответствии с пожеланиями собственника, а в случае, если данные пожелания невозможно воплотить в жизнь – их корректировка с минимальными потерями.

Второй этап работы по продаже части объекта недвижимого имущества заключается в изготовлении технического плана.

Это, конечно, осуществляют кадастровые инженеры, но наша задача – проверить правильность изготовления технического плана, его корректировка в соответствии с требованиями Кадастровой палаты.

Мы постоянно следим за всеми изменениями в деятельности Кадастровой палаты, за всеми изменениями правил осуществления кадастрового учета, поэтому предлагаем для наших клиентов самые выгодные условия работы.

Третий этап работы – осуществление кадастрового учета части объекта. Для государственной регистрации перехода права собственности на часть объекта необходимо, чтобы продаваемая часть стояла на самостоятельном кадастровом учете.

Таким образом, орган кадастрового учета снимает с кадастрового учета прежний объект недвижимого имущества и осуществляет постановку на кадастровый учет вновь образованных объектов недвижимого имущества: всех, которые мы совместно с заказчиком образовали из принадлежащего ему объекта… Работа на данном этапе сопровождается трудностями в связи с необходимостью запроса информации в органы технического учета. Наши специалисты прилагают все усилия для того, чтобы эти запросы отнимали минимум времени: мы дополнительно выясняем всю необходимую информацию в БТИ, дополнительно направляем сведения в Кадастровую палату, все это исключительно для ускорения осуществления процедуры кадастрового учета части объекта недвижимого имущества…

Четвертый, заключительный этап – непосредственно государственная регистрация перехода права собственности на часть принадлежащего собственнику объекта.

В рамках данного этапа осуществляется прекращение права собственности на весь объект, государственная регистрация права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества (как продаваемый, так и остающиеся у прежнего собственника), а также непосредственно цель всех вышеперечисленных действий – продажа части объекта недвижимого имущества.

Специалистами нашей компании накоплен значительный опыт при разделении объектов недвижимости, а также при продаже части принадлежащего собственнику объекта недвижимости и они с радостью применят все свои знания и умения для реализации поставленной Вами задачи – в минимальные сроки и с минимальными затратами продать часть принадлежащего Вам объекта.

Регистрация недвижимостиБТИ

Источник: https://unora.ru/prodazha-chasti-pomeshenija.html

Как продать долю в квартире

Продажа части объекта недвижимости

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Как продать долю в доме (часть дома), документы

Продажа части объекта недвижимости

Алгоритм действий, как продать долю в доме, основывается на основных правилах отчуждения личной недвижимости, но также имеет ряд существенных особенностей.

Как показывает статистика, большинство объектов недвижимости находится в долевой собственности (супруги, родители и дети, наследники), поэтому знание порядка проведения процедуры позволит избежать споров и судебных разбирательств.

Кроме того, это возможность для каждого хозяина защитить свои имущественные права от противоправных действий нерадивых совладельцев.

Планируя отчуждение своей части недвижимости, необходимо уточнить, каким образом происходил раздел и представлено личное имущество, как процентная часть или же имеется строго очерченная граница квадратных метров, которой может распоряжаться каждый отдельный собственник.

Алгоритм

Прежде чем искать возможности, можно ли продать свою долю в доме, нужно сделать такой первый шаг – это установление, какая именно часть недвижимости принадлежит потенциальному продавцу.

И не нужно забывать, что продажа дома происходит совместно с передачей прав собственности на земельный участок, который также является объектом долевого владения.

Получить документы, обозначающие собственную недвижимость, можно:

  1. В БТИ бюро технической инвентаризации (готовят документы, касательно дома).
  2. В земельном кадастре (ведут учет земельных наделов).

После того как раздел имущества в общей долевой собственности будет осуществлен, можно переходить к сбору требуемых документов. Продавцу понадобятся:

  • гражданский паспорт,
  • пакет бумаг, которые подтверждают наличие прав собственности на недвижимость.

Кроме того, законодателем каждому владельцу доли недвижимости гарантировано право первоочередной покупки, то есть, в очереди на покупку на первом месте находится совладелец, а затем уже можно искать покупателя со стороны.

Важно! Необходимо подготовить отдельные для каждого собственника письменные уведомления о том, что планируется продажа части дома с земельным участком и предлагается каждому из участников осуществить покупку. В уведомлении фиксируются технические характеристики продаваемого объекта, а также фиксированная цена, которую уже нельзя будет сменить.

Направлять уведомления лучше заказным письмом, дабы подтвердить получение писем. В течение 30 календарных дней каждый из хозяев должен подать письменный отказ или же, наоборот, проявить инициативу на покупку. Если никто из хозяев не захотел приобрести объект, то можно начинать поиск покупателя со стороны.

В дальнейшем для осуществления сделки купли-продажи участникам потребуется:

  • предварительный договор,
  • основное соглашение,
  • согласие официальных супругов участников на сделку (со стороны продавца и того, кто будет покупать объект),
  • акт передачи,
  • расписка о получении задатка, утвержденная нотариусом (если на стадии заключения предварительного соглашения передавалась часть суммы продавцу дома и земли).

Какие документы нужны для продажи доли дома дополнительно, зависит от сопутствующих обстоятельств. Например, при участии в покупке несовершеннолетних граждан или наличии финансовых обязательств на объект и т.д.

Стадии

Как уже было сказано выше, начать процесс необходимо с оформления документов собственности на часть недвижимости. После того как будут получены проекты разделения земли и дома, нужно обратиться в Росреестр для внесения данных о долевом владельце в государственный учет объектов недвижимости.

Второй этап это официальное оповещение совладельцев о желании продать свою часть и ожидание нотариально утвержденных ответов. В дальнейшем необходимо выполнить такую последовательность действий:

  • получение справки из паспортного стола, а также выписка из домовой книги о том, что на продаваемой половине дома нет прописанных лиц (если таковые имеются, то следует прежде снять их с регистрации),
  • формирование примерного текста соглашения купли-продажи, в котором отображаются основные условия, по которым будет проводиться продажа доли дома с землей,
  • поиск покупателя и ознакомление его с условиями контракта,
  • формирование окончательного контракта,
  • подписание договора,
  • составление акта передачи объекта недвижимости.

Еще одним важным моментом является то, что при отсутствии от совладельцев нотариальных ответов, касательно их претензий на продаваемую часть, допускается отчуждение имущественных прав, поскольку отсутствие ответа воспринимается как отказ от права первоочередной покупки.

Альтернатива

Если происходит продажа дома, у которого только 1 хозяин, то участие нотариуса не является обязательным. Но если таких владельцев 2 и больше, то без помощи нотариальной конторы не обойтись.

В таком случае функции юриста не ограничиваются помощью в составлении официальных документов.

Ко всему прочему, нотариус следит за правильностью процедуры и, при необходимости, сможет подтвердить отказ других хозяев от объекта.

Но есть механизм, который предусматривает, как продать половину дома, избежав уведомления других совладельцев. Это отделение доли в целостную и индивидуальную часть дома с земельным участком. Для того чтобы воспользоваться возможностью отделения участка в обособленный жилой объект, нужно наличие таких условий:

  • продаваемая доля должна быть отделена от остальной части объекта,
  • выделенная часть должна быть приспособлена для проживания,
  • при отделении не допускается нарушение или ограничение прав других совладельцев.

Механизм фиксации, позволяющий продать часть дома, такой же, как и при регистрации владения на свою часть. Но дополнительно обязательно сделать проект, в котором отображаются основные технические характеристики объекта и расположение основных коммуникаций.

Особенности

Отдельное внимание уделяется ценовой политике. Владелец не может значительно преувеличить стоимость своей доли. Для регулирования этого вопроса используется кадастровый паспорт. И потребуется не только документ на продаваемую часть, но и кадастровое заключение на половину другого владельца, где указываются общая цена и средняя рыночная стоимость отчуждаемой доли.

Случается, что совладельцы в силу личных причин всячески избегают получения уведомления о продаже или просто находятся вне зоны досягаемости. Провести продажу без их ведома никак не получится. А если и получится, то высока вероятность отмены сделки. Есть выход и из такой ситуации. Вместо того чтобы продать свою долю, лучше провести дарение недвижимости.

Согласно гражданскому законодательству, безвозмездная передача доли собственности не требует согласования сделки с другими участниками. Но это касается дарения недвижимости близкому родственнику.

Если же объект передан в дар третьему лицу, то могут возникнуть вопросы, касательно правомерности таких действий.

А именно, если юридически зафиксированное дарение, по факту, оказывается продажей, то не избежать вопросов налоговых органов (предусмотрено два правонарушения, которые могут быть применены к нечестным продавцам).

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/osobennosti-prodazhi-doli-v-dome-algoritm-deystviy

Доля в недвижимости: что надо знать

Продажа части объекта недвижимости

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Продажа части объекта недвижимости

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть